Taxa de Condomínio e o Dano Moral

“Comprei um apartamento num condomínio e recebi as chaves. Após três meses morando fui surpreendido com a cobrança de um valor absurdo da taxa de condomínio de meses anterior de quando comecei a morar! Fui informado que deverei pagar sob pena de negativação do meu nome nos serviços de proteção ao crédito. Isso é justo?”

Nesta postagem será abordado o que é a taxa de condomínio, a partir de quando ela deve ser cobrada do condômino e o dano moral em caso de negativação indevida. Este assunto é bastante corriqueiro e é pratica comum nos condomínio, todo condômino deve ficar atento aos seus direitos.

O que é a Taxa de Condomínio?

O Código Civil dispõem sobre a taxa em diversos artigos:

Art. 1334 Além das cláusulas referidas no Art. 1332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
Art. 1336 São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

A Lei nº 4.591/64 que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias nos traz o art. 12 que assim elucida:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

A taxa de condomínio é obrigação propter rem, ou seja, “é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa” (GONÇALVES, 2012, p. 27).

Nesse sentido, podemos dizer que a taxa de condomínio é a despesa paga por cada condômino a partir do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio (segurança, manutenções, etc.). Esta taxa é cobrada de cada condômino proporcionalmente à sua fração ideal de terreno e a sua cobrança é devida, inclusive por vias judiciais de execução.

Quando começa a responsabilidade do condômino de pagar?

Wassily Kandinsky, 1908

A responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais é de quem tem a posse, o uso e gozo do imóvel, independentemente do registro do título de propriedade no registro de imóveis. O que importa é a posse e foi nesse sentido que o julgado do Superior Tribunal de Justiça – STJ.

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA.
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves.
3. Embargos de divergência providos.
(EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009)

As taxas condominiais são devidas a partir da entrega da chave e é a partir deste momento que o condômino é obrigado a pagar as taxas. Assim, qualquer cobrança de valores pretéritos a entrega da chave é indevida.

Dano moral ante a negativação indevida

“Tive o nome negativo pelas cobranças indevidas. Gera dano moral?”

A negativação em razão cobrança indevida é capaz de gerar por si só indenização por danos morais. O dano moral por negativação indevida é do tipo in res ipsa, isso quer dizer que ele é presumido, independe de prova de abalo psicológico da vítima. O STJ tem diversos julgados nesse sentido.

AGRAVO  REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO MORAL. 1. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N.
282/STF. 2. DANO IN RE IPSA. 3. VALOR RAZOÁVEL. REVISÃO. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. 4. AGRAVO IMPROVIDO.
1.  O tema referente à configuração do dano moral não foi apreciado pela  Corte Estadual. Desse modo, ausente a impugnação da matéria no momento oportuno, inviável sua análise por esta Casa. Incidência do enunciado n. 282 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.
2.   Prevalece no âmbito do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o dano moral sofrido em virtude de indevida negativação  do  nome  do  autor  se  configura in re ipsa, ou seja, independentemente de prova. Precedentes.3.  O Tribunal estadual fixou o valor indenizatório em R$ 20.000,00 (vinte  mil  reais)  a  título  de  danos  morais,  de acordo com as peculiaridades   do   caso   concreto,  seguindo  os  princípios  da razoabilidade e proporcionalidade. Não há como concluir pelo excesso no  arbitramento  da   indenização   sem   adentrar  nos  aspectos fático-probatórios   da  causa,  insuscetíveis  de  revisão  na  via estreita do especial, por expressa disposição da Súmula n. 7 do STJ.
Precedentes.
4. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 790.322/SC, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2015, DJe 09/12/2015)
 AGRAVO  REGIMENTAL  NO  AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. POSSIBILIDADE DO JUÍZO   DE   ADMISSIBILIDADE   DE  ADENTRAR  O  MÉRITO  DO  RECURSO.
RESPONSABILIDADE  CIVIL.  VIOLAÇÃO DOS ARTS. 186, 188 E 403 DO CPC E 14, § 3º, DO CDC. SÚMULA N. 282/STF. INSCRIÇÃO INDEVIDA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO. DANO IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO.
SÚMULA N. 7/STJ.
1.  É possível o juízo de admissibilidade adentrar o mérito do recurso.
2.  Aplica-se o óbice previsto na  Súmula n. 282 do STF quando a questão  infraconstitucional  suscitada  não foi debatida no acórdão recorrido nem, a respeito, foram opostos embargos de declaração.
3.  Nos casos de inscrição indevida em cadastro de restrição ao crédito, o dano extrapatrimonial é considerado in re ipsa.4.  Incide  a  Súmula  n.  7  do  STJ se a tese defendida no recurso especial  reclamar a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda.
5. Agravo regimental desprovido.
(AgRg no AREsp 729.678/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2015, DJe 30/11/2015)

Entretanto, em caso de inscrição anterior não configura o dano moral, conforme o julgado a seguir:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. DEVEDOR CONTUMAZ.
1. Incabível o pagamento de indenização a título de dano moral quando já houver inscrição do nome do devedor em cadastro de proteção ao crédito.
2. Agravo regimental desprovido.
(AgRg no REsp 1046881/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 09/12/2008, DJe 18/12/2008)

Este julgado, junto com as decisões dos agravos regimentais em recurso especial 1057337 e 1081845, serviu de precedente para sumular o seguinte entendimento no STJ:

Súmula 385 - Da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito, não cabe indenização por dano moral, quando preexistente legítima inscrição, ressalvado o direito ao cancelamento.

Em síntese

As taxas de condomínio são despesas de manutenção rateadas entre os condôminos. Elas são devidas a partir da entrega das chaves. A inscrição em cadastro de restrição ao crédito em razão de cobrança de valores indevidos gera o dever de indenizar moralmente a vitima. Entretanto, caso já exista prévia inscrição, não será devido a indenização por dano moral. Em ambos os casos, é direito da vitima o cancelamento da inscrição indevida.

Para além do assunto

O atual código de processo civil possibilita que as taxas condominiais tenham força de titulo executivo extrajudicial no seu art. 784, X, desde que previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral. Assim, não será necessário uma fase de conhecimento, podendo as taxas serem executadas de plano no judiciário. Essa inovação é importante para o condomínio que precisa de recursos para manter a manutenção do mesmo em dia o mais breve possível sem ter que percorrer o demorado reconhecimento das taxas no judiciário primeiro. Por outro lado, em caso como este trabalhado nesta postagem, poderá gerar muitos danos para o condômino. É importante que você condômino esteja consciente de seu convenção e alterações aprovadas, logo uma postura participativa no seu condomínio é valida e evita surpresas desagradáveis.

Bibliografia utilizada

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume 2. 9ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2012.